Построить турбазу с нуля или купить готовый загородный комплекс?

01

Почему стройка — ещё не бизнес

На первый взгляд строительство кажется более понятным вариантом. Сам выбираешь участок, придумываешь концепцию, решаешь, каким будет ресторан, сколько нужно домиков, где расположить бассейн, как благоустроить территорию. Вроде бы всё под своим контролем.

Но когда начинаешь раскладывать такой проект по шагам, становится понятно: построить здания — далеко не вся задача. Сначала земля, потом проектирование. Коммуникации: электричество, вода, канализация, дороги. Согласования, строительство, отделка, мебель, оборудование ресторана, благоустройство территории. И практически на каждом этапе первоначальный бюджет имеет свойство меняться — что-то подорожало, где-то появились дополнительные работы, что-то изначально не учли.

Но даже когда стройка закончена и перед вами наконец стоит красивый новый комплекс, бизнеса ещё нет. Есть недвижимость.

А бизнес только предстоит создать. Нужно найти сотрудников, настроить работу гостиницы и ресторана, организовать бронирование, запустить рекламу, привлечь первых гостей и получить первые отзывы. Научиться проводить свадьбы, корпоративы и другие мероприятия. Понять, какие услуги действительно востребованы, а какие хорошо выглядели только в бизнес-плане. И самое главное — сформировать постоянный поток клиентов.

Вот этот этап часто недооценивают. Здание можно построить, мебель и оборудование купить, рекламу запустить довольно быстро. А постоянных гостей за один день не купишь — как не купишь сразу репутацию, рекомендации и привычку людей возвращаться в определённое место.

Поэтому я бы сравнивал два варианта не только по стоимости строительства. Есть более интересный вопрос: сколько времени, денег и сил потребуется, чтобы новый объект превратился в устойчиво работающий бизнес?

02

Что требуется, чтобы объект стал работающим бизнесом

И здесь готовый комплекс начинает выглядеть совсем по-другому. Покупатель получает не только землю, здания и оборудование: если бизнес уже работает, вместе с недвижимостью к нему переходят инфраструктура, сотрудники, процессы, клиенты, накопленная история и действующая модель получения дохода.

Конечно, любой готовый бизнес нужно внимательно изучать. Какая выручка и какая реальная прибыль? Откуда приходят клиенты, насколько работа зависит от собственника? В каком состоянии недвижимость и оборудование, какие дополнительные вложения потребуются, есть ли резервы для роста? Это нормальные вопросы инвестора.

Но есть принципиальная разница. В одном случае вы вкладываете деньги и только начинаете создавать актив. В другом — приобретаете актив, который уже прошёл этап строительства, запуска, первых ошибок, поиска клиентов и формирования репутации.

03

Как сравнить два инвестиционных сценария

И дальше можно не начинать всё сначала, а улучшать то, что уже существует: усилить маркетинг, развить корпоративное направление, добавить новые форматы отдыха, увеличить количество мероприятий, развивать ресторан, создать wellness- и оздоровительные программы, работать с постоянными гостями.

Именно поэтому стоимость квадратного метра кажется мне плохой мерой для таких объектов. Например, сейчас рассматриваем действующий загородный гостинично-ресторанный комплекс, где уже есть недвижимость, инфраструктура, сформированная территория, гостиничное и ресторанное направления, мероприятия и многолетняя история работы. При текущих показателях простой расчёт показывает окупаемость инвестиций чуть больше пяти лет.

И вот здесь возникает уже совсем другой вопрос. Что рациональнее для инвестора: несколько лет строить, запускать и выводить новый объект на рабочие показатели — или купить действующий бизнес и направить силы и капитал на его дальнейшее развитие?

Универсального ответа нет. Но считать при сравнении стоит не одни деньги: ещё и время до момента, когда вложенный капитал действительно начинает работать.