Что будет дороже через 10 лет: квадратные метры или места, где сохранилась настоящая природа?

01

Что нельзя построить повторно

Но есть ещё один, который мне кажется не менее интересным: а что из того, что мы покупаем, вообще можно построить заново?

Допустим, перед нами загородный гостиничный комплекс. Гостиницу можно построить. Ресторан тоже. Бассейн — вопрос проекта и денег. Мебель, оборудование, благоустройство — всё это можно заказать и сделать. Даже архитектуру при желании можно попытаться повторить.

А теперь попробуем построить вековой дуб. Не посадить маленькое дерево, которое когда-нибудь вырастет, а получить сегодня взрослый дубовый лес. Не получится. Попробуем перенести к новому участку Волгу — тоже вряд ли. Попробуем взять красивую природную территорию рядом с большим городом и заказать ещё одну такую же в удобном для нас месте. И здесь деньги уже решают далеко не всё.

02

Природа как редкий актив

В этом и заключается интересная особенность некоторых инвестиционных объектов. Часть их стоимости создана человеком, а часть существовала задолго до появления самого бизнеса: природа, рельеф, вода, взрослые деревья, расположение, расстояние до города.

Именно такие характеристики делают два формально похожих объекта совершенно разными. Можно поставить рядом два одинаковых гостиничных корпуса. В одном случае за окном будет поле или соседняя стройка, в другом — взрослые деревья и берег большой реки. Количество квадратных метров одинаковое, а продукт получается уже совсем другой.

Интересно, что исследования рынка недвижимости действительно находят связь между близостью к качественным зелёным и водным пространствам и стоимостью недвижимости. При этом эффект сильно зависит от конкретного типа природной среды, её качества и местоположения — то есть нельзя просто взять какую-то зарубежную надбавку и автоматически перенести её на Волгоград. Но сама логика понятна: окружающая среда способна быть частью экономической ценности недвижимости, а не только красивым фоном.

Для покупателя готового бизнеса здесь появляется ещё один уровень. Он приобретает не просто участок у реки. Если на этой территории уже работает гостиница, ресторан, проводятся мероприятия и приезжают гости, природный актив становится частью бизнес-модели. Почему люди хотят провести здесь свадьбу? Почему выбирают это место для выходного дня, фотографируют территорию, хотят посидеть у воды или пройтись среди деревьев? Часто именно окружение является частью ответа.

Получается, что природа начинает работать вместе с недвижимостью. Здание даёт номер, ресторан — еду, бассейн — ещё один формат отдыха. А территория создаёт впечатление от всего продукта.

Для инвестора в гостиничный бизнес это важный момент. Конкурент может построить новую гостиницу, сделать ремонт дороже, поставить современное оборудование, запустить большую рекламную кампанию. Но если главное преимущество существующего объекта связано с его местом, повторить его становится намного сложнее.

03

Как мыслит долгосрочный инвестор

И здесь возникает понятие, которое мне нравится, — невоспроизводимый актив. То, чего нельзя быстро добавить в бизнес после покупки. Если нет ресторана — его можно построить. Если не хватает номеров — при наличии возможности можно увеличить номерной фонд. Если слабый маркетинг — можно поменять маркетинг. Но если на участке нет большой реки и взрослого дубового массива, добавить их в финансовый план не получится.

Особенно интересно это выглядит рядом с растущим городом. По мере развития территории вокруг города меняются: появляется жильё, дороги, коммерческие объекты, новые посёлки. И поэтому вопрос сохранённых природных пространств недалеко от городской жизни со временем может становиться всё интереснее.

Я специально говорю «может», а не «обязательно станет дороже». В инвестициях опасно обещать цену через десять лет. Но покупателю бизнеса полезно оценивать не только текущую прибыль, но и качество самого актива, на котором эта прибыль создаётся.

В рассматриваемом нами готовом загородном бизнесе сочетание как раз необычное: примерно двадцать минут от города, берег Волги, большая природная территория, вековые дубы, гостиничная и ресторанная инфраструктура, бассейн, площадки для отдыха и мероприятий. Часть этого можно оценить через стоимость строительства. А часть — уже нет.

И поэтому при анализе такого готового бизнеса с недвижимостью я бы задавал не только привычный вопрос «сколько стоят здания и земля сегодня?». Есть ещё один: сколько будет стоить возможность найти и создать ещё одно такое место? Возможно, для долгосрочного инвестора именно он окажется самым важным. Потому что квадратные метры строятся, а настоящие места складываются десятилетиями.