Прибыльный бизнес с окупаемостью чуть больше пяти лет по цене квартиры в Москве

01

Два разных способа вложить капитал

А теперь представим другой вариант. За сопоставимую сумму можно приобрести не квартиру, а готовый работающий бизнес вместе с недвижимостью. Не идею, не проект на бумаге, не пустой участок, на котором ещё несколько лет нужно что-то строить, — а действующий гостинично-ресторанный комплекс.

И вот здесь сравнение становится интересным, потому что покупатель приобретает уже совсем другой набор активов. В случае квартиры есть сама недвижимость и возможный арендный доход. В случае готового бизнеса на продажу вместе с недвижимостью может работать ещё и операционная часть: гостиница, ресторан, мероприятия, банкеты, корпоративные клиенты, дополнительные услуги. Один и тот же вложенный капитал начинает работать по разным моделям.

Это не значит, что бизнес автоматически выгоднее квартиры. У каждого варианта свои плюсы и свои риски. Квартирой обычно проще управлять, она понятнее большинству инвесторов, её легче сравнивать с похожими объектами.

У готового бизнеса всё сложнее. Нужно понимать цифры, разбираться в команде, смотреть, как формируется выручка, оценивать расходы, понимать сезонность, разбираться, насколько бизнес зависит от собственника. Но и возможности здесь другие: покупатель получает не квадратные метры, а работающую систему.

Именно поэтому для инвестора в готовый бизнес мне кажется важным не спрашивать «что лучше — квартира или бизнес?». Правильнее задать другой вопрос: что я хочу получить от вложенного капитала? Если задача — максимально простое хранение денег в понятном активе, квартира может быть хорошим решением. Если задача — получить действующий доходный бизнес с возможностью дальнейшего развития, тогда уже стоит смотреть шире.

Особенно интересно сравнение становится, когда в стоимость бизнеса входит сама недвижимость. Инвестор не покупает только прибыль компании или право пользоваться помещением — он становится владельцем материального актива: земли, зданий, инфраструктуры, оборудования, благоустроенной территории. А вокруг всего этого уже работает бизнес.

02

Что стоит за сроком окупаемости

И вот здесь появляется показатель, который всегда интересует покупателя, — окупаемость. В рассматриваемом нами загородном гостинично-ресторанном комплексе при текущих финансовых показателях простой расчёт показывает срок окупаемости чуть больше пяти лет.

Я специально говорю именно «при текущих показателях». Бизнес — это не депозит с заранее установленной ставкой. Доход может меняться, расходы тоже. Новый собственник может улучшить результат, а может, наоборот, принять неудачные решения. Поэтому цифру окупаемости всегда нужно проверять по реальным финансовым данным.

Но сам порядок цифр заставляет задуматься. Пять с небольшим лет — это уже не история про покупку бизнеса «когда-нибудь на перспективу». Это понятный срок, который можно сравнивать с другими способами вложения капитала.

03

Как выбрать актив под свою стратегию

И здесь потенциальному покупателю бизнеса полезно посчитать несколько вещей. Сколько денег приносит актив сейчас, какие расходы нужны для поддержания его работы, есть ли необходимость в дополнительных вложениях? Какая часть стоимости приходится на недвижимость и насколько ликвидны сама земля и здания? Какие направления бизнеса уже работают и где есть возможность роста? И что останется у инвестора даже в случае изменения операционной модели?

Последний вопрос особенно важен. В хорошем инвестиционном объекте интерес представляет не только сегодняшняя прибыль — важно понимать, что за ней стоит. Если бизнес построен вокруг арендованного помещения и пары клиентов, это одна история. Если за ним стоят земля, здания, инфраструктура, гостиница, ресторан, территория и многолетняя работа — совсем другая.

Поэтому сравнение с квартирой в Москве здесь возникло не случайно: это понятный большинству людей ориентир стоимости. Мы привыкли, что хорошая недвижимость в Москве может стоить десятки миллионов рублей. Но гораздо реже задаём себе вопрос: а что ещё можно купить за такой капитал? Иногда ответ оказывается неожиданным — не ещё один объект недвижимости, а готовый доходный бизнес с недвижимостью, работающей инфраструктурой и возможностью дальнейшего развития.

Конечно, такой вариант подходит не каждому. Бизнес требует внимания, понимания, управления, ответственности. Но для предпринимателя или инвестора, который ищет не просто недвижимость, а актив с работающей экономикой, это уже совсем другой разговор.

Возможно, самый интересный вопрос здесь звучит так: если за сопоставимые деньги можно купить квартиру или работающий бизнес с окупаемостью чуть больше пяти лет — какой актив лучше соответствует именно вашей инвестиционной стратегии? Универсального ответа нет. Но такую альтернативу точно стоит хотя бы посчитать.